Démembrement de Propriété

Alternative à l'investissement locatif classique

L’investissement en nue-propriété est un excellent placement à long terme pour préparer sa retraite et transmettre son patrimoine. Une solution d'investissement immobilier sécurisée et sereine, sans aucun souci de gestion locative.

Le principe du démembrement de propriété

Inscrit dans le Code civil de 1804, le démembrement du droit de propriété permet la division d’un bien entre un usufruitier, qui a le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus locatifs (l'usus et le fructus), et un nu-propriétaire qui conserve le droit de disposer du bien (l'abusus). Cette dissociation du patrimoine et de l’usage permet de maîtriser les coûts et les aléas pour l’investisseur, tout en préservant l’objectif principal de chaque acteur du marché immobilier.

La propriété du bien est divisée entre la nue-propriété et l’usufruit. Le nu-propriétaire possède les murs mais ne l’occupe pas, ne le loue pas et n’en perçoit pas les fruits. L’usufruitier peut légalement occuper le logement sans payer de loyer, le louer ou en percevoir les revenus. Il participe à l’achat du bien ou acquiert l’usufruit pour une durée temporaire. Ainsi, le nu-propriétaire laisse à l’usufruitier les bénéfices du bien pendant un laps de temps défini.

À la fin de cette période, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété de son bien par le mécanisme d'extinction de l'usufruit, sans fiscalité ni formalité. En cas de transmission patrimoniale anticipée, il peut donner la nue-propriété de ses biens à ses enfants tout en se réservant l'usufruit, ce qui représente un avantage fiscal et successoral conséquent.

Pourquoi recourir au démembrement de propriété ?

• Se constituer un patrimoine immobilier à des conditions financières très avantageuses.
• Sécuriser son capital dès le départ grâce à une décote sur le prix d'achat immobilier.
• Préparer sa retraite sereinement en prévoyant de futurs revenus locatifs complémentaires non imposés.
• Transmettre son patrimoine de manière anticipée et progressive pour protéger sa famille.
• Bénéficier d'une optimisation fiscale maximale et réduire fortement les droits de donation (droits de mutation à titre gratuit).

Les avantages fiscaux de la nue-propriété

Le démembrement de propriété est une solution performante et pertinente pour investir dans l’immobilier locatif. Ses avantages fiscaux sont nombreux :

• Le prix d’achat en nue-propriété est minoré de 30 à 50 % de la valeur en pleine propriété, d’où des frais de notaire réduits car calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété.
• Aucune charge courante et aucune contrainte de gestion locative.
• Aucune fiscalité supplémentaire : aucun impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux pour le nu-propriétaire pendant la période de démembrement.
• Exclusion de l'IFI : l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) ne prend pas en compte la nue-propriété ; le bien est intégralement déclaré par l'usufruitier pour sa valeur en pleine propriété (sauf exceptions légales).
• Déduction des intérêts d'emprunt : les intérêts du crédit contracté pour l'achat de la nue-propriété peuvent être déduits des revenus fonciers provenant des autres biens locatifs (sous réserve que l'usufruitier soit un bailleur social ou un organisme imposable à l'impôt sur le revenu).
• Une transmission optimisée : la transmission patrimoniale via la donation de nue-propriété est simplifiée et fiscalement avantageuse grâce au barème de l'article 669 du Code général des impôts (CGI).

Un exemple chiffré ?

Les conditions

• La durée du démembrement temporaire lors de l’acquisition du logement est généralement de 15 à 20 ans.
• Les loyers sont dus uniquement à l’usufruitier pendant tout le contrat ; ensuite, le nu-propriétaire retrouve la jouissance entière du logement.
• À la charge du nu-propriétaire : les grosses réparations définies par l'article 606 du Code civil (comme les travaux sur les gros murs, les voûtes et les poutres).
• À la charge de l’usufruitier : les réparations d’entretien (article 605 du Code civil) et les charges annuelles (assurances courantes, taxe foncière, etc.).

Pourquoi choisir la nue-propriété ?

Pourquoi investir en nue-propriété maintenant ?

• Un gain fiscal double à la revente : l'administration fiscale calcule la plus-value future sur la valeur de la pleine propriété d'origine. La reconstitution automatique de votre usufruit (votre décote de 30 à 50 %) est totalement exonérée d'impôt sur la plus-value immobilière !
• Une liberté de sortie absolue : aucune obligation de relocation ou de prorogation de bail à l'échéance. L'investisseur récupère ses droits de pleine propriété sans aucune formalité, ni taxes, ni frais de mutation.

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La fin du démembrement

L’investisseur obtient la pleine propriété à la fin de la période de démembrement et récupère donc l’usufruit automatiquement et hors fiscalité. En obtenant à nouveau la possibilité d’un bénéfice (loyers ou occupation du bien), il devra s’acquitter de l’ensemble des charges et aussi déclarer le bien à son actif patrimonial (impôt sur le revenu et IFI si éligible). Il entre alors en pleine possession de son bien dont la valeur s'est reconstituée à 100 %, pour une mise de fonds initiale de seulement 30 à 50 % de la valeur du bien.

Capital-Patrimoine vous accompagne dans votre projet

Le démembrement de propriété est un mécanisme patrimonial d’une grande puissance, mais sa réussite repose sur une sélection rigoureuse des programmes et des bailleurs institutionnels. Les conseillers de Capital Patrimoine vous accompagnent à chaque étape pour structurer un investissement personnalisé, parfaitement aligné avec vos objectifs de retraite, de transmission et d’optimisation fiscale.

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