Investir avec le dispositif Jeanbrun

Comment réussir son investissement locatif après la fin de la loi Pinel ? Inscrit dans la loi de finances pour 2026, le nouveau dispositif Jeanbrun (ou Statut du Bailleur Privé) s’impose comme le mécanisme de défiscalisation immobilière incontournable. En permettant un amortissement direct sur vos revenus fonciers, ce dispositif offre une solution puissante pour réduire l'impôt sur le revenu tout en se constituant un patrimoine dans l'immobilier neuf ou l'ancien rénové.

Qu'est-ce que la loi Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun s’applique sur tout le territoire pour les acquisitions réalisées du 21 février 2026 jusqu’au 31 décembre 2028. C’est une alternative majeure pour les investisseurs souhaitant réaliser un investissement locatif dans le neuf ou dans l’ancien rénové, tout en optimisant leur fiscalité.

L'avantage fiscal repose sur un mécanisme d’amortissement. Il permet à l’investisseur de déduire chaque année une partie du prix de son bien de ses revenus fonciers, tout en s’engageant à louer le logement nu, à un loyer plafonné et à des locataires sous conditions de ressources. Autrement dit, on ne parle plus de réduction d’impôt mais d’une véritable stratégie de gestion du résultat foncier, ce qui permet de lisser l’effort d’épargne et de limiter l’impact de l’impôt sur les loyers encaissés.

Pour quels profils d'investisseurs ?

• Les particuliers souhaitant se constituer un patrimoine immobilier à long terme avec un cadre sécurisé et des avantages immédiats.
• Les investisseurs désireux de diversifier leurs revenus et de préparer leur retraite grâce à un actif locatif sécurisé.
• Les contribuables fortement fiscalisés avec une tranche marginale d'imposition élevée (TMI à 30 % et plus).
• Les SCI familiales ou patrimoniales soumises à l'impôt sur le revenu (IR) visant une stratégie de transmission d’un bien intergénérationnel.

Quels sont les avantages fiscaux et patrimoniaux ?

Les bénéfices du dispositif Jeanbrun se structurent autour de plusieurs leviers complémentaires :

• L'AMORTISSEMENT DU BIEN IMMOBILIER

L'investisseur déduit chaque année un amortissement allant de 3,5 % à 5,5 % du prix d'acquisition de ses revenus fonciers. L'amortissement est calculé sur une base de 80 % de la valeur du bien (hors terrain). Le taux et l'amortissement sont modulés en fonction du caractère social du logement.

Source : Impots.gouv.fr

Attention : les plafonds annuels de 8 000 €, 10 000 € et 12 000 € s'entendent par foyer fiscal et non par logement.

L’amortissement est également applicable aux logements anciens rénovés avec un avantage fiscal adapté : le taux est respectivement de 3 %, 3,5 % ou 4 % selon le niveau de loyer choisi.

• DÉDUCTION DES CHARGES LOCATIVES AU RÉGIME RÉEL

Au-delà de l'amortissement, l'investisseur peut déduire l'ensemble de ses charges liées à la mise en location du bien (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux réalisés sur un bien ancien, frais de gestion, etc.), ce qui permet de réduire sensiblement le revenu foncier imposable. Pour cela, il est obligatoire d'opter pour le régime réel d’imposition.

• L'IMPUTATION DU DÉFICIT FONCIER

Si vos charges dépassent vos revenus locatifs, vous pouvez imputer le déficit foncier généré sur vos autres revenus à hauteur de 10 700 € par an (hors intérêts d'emprunt) ou 21 400 €/an jusqu'en 2027 en cas d'achat dans l'ancien accompagné de travaux de rénovation énergétique. Ce levier fiscal est particulièrement puissant pour les contribuables fortement fiscalisés.

En combinant amortissement, déduction des intérêts d'emprunt, des charges et imputation partielle sur les autres revenus, le dispositif Jeanbrun vise une amélioration directe de la rentabilité nette après impôt.

Un exemple concret ? Comment fonctionne l'amortissement ?

Un couple achète un appartement neuf pour le louer au prix de 250 000 €.

• Base amortissable : 200 000 € (80 % du prix d'acquisition du bien, hors valeur du foncier)
• Taux appliqué (en loyer intermédiaire) : 3,5 %, soit 7 000 € par an (dans le respect du plafond légal de 8 000 €) déductibles des revenus fonciers.
• Durée d'engagement : Pour un engagement de location de 9 ans, l’amortissement global sera de 63 000 €, ce qui viendra réduire le revenu foncier imposable.

Impact fiscal réel : Si vous êtes dans une tranche marginale d’imposition (TMI) de 30 %, cet amortissement diminue votre assiette imposable. L'économie d'impôt sur le revenu s'élève à 30 % du montant amorti, soit 2 100 € par an. S'y ajoute l'effacement des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, soit 1 204 €. L'économie globale annuelle s'élève donc à 47,2 % du montant amorti, soit un montant de 3 304 € par an d’économie d’impôt réelle.

💡 Le saviez-vous ? En ajoutant la déduction des intérêts d'emprunt, de la taxe foncière et des charges de gestion, vos revenus locatifs imposables peuvent être ramenés à zéro, voire générer un déficit reportable.

Contrairement aux anciennes niches fiscales qui offraient une simple réduction d'impôt directe, ce mécanisme d'amortissement agit directement sur votre assiette taxable, ce qui le rend particulièrement intéressant pour les contribuables fortement imposés.

Pourquoi le neuf est-il le choix stratégique en loi Jeanbrun ?

Comment devenir bailleur privé ? Les conditions d'éligibilité

Il s'agit d'un propriétaire non professionnel (personne physique ou SCI familiale à l'IR) qui choisit d'acquérir un bien immobilier destiné à la location nue afin d’optimiser son cadre fiscal. Grâce au mécanisme du déficit foncier et de l'amortissement, il réduit sa fiscalité, perçoit des revenus complémentaires et développe durablement un patrimoine immobilier rentable et pérenne.

Pour accéder au statut de bailleur privé et profiter du dispositif Jeanbrun, plusieurs conditions doivent être réunies :

• DES LOGEMENTS ENCADRÉS

• Les logements doivent être situés exclusivement dans un immeuble collectif sur l'ensemble du territoire national (les maisons individuelles et les achats en démembrement de propriété sont expressément exclus).
• Les logements collectifs neufs (VEFA ou achevés) doivent être conformes à la réglementation environnementale RE 2020.
• Les logements anciens rénovés sont éligibles sous réserve de travaux de rénovation lourde représentant au minimum 30 % du prix d'acquisition et permettant d’atteindre un niveau de performance énergétique DPE de classe A, B ou C. (la classe C est validée par l'administration si la performance initiale était très dégradée).

• LES ENGAGEMENTS LOCATIFS DU BAILLEUR

• Location nue à usage de résidence principale du locataire.
• Engagement de location ferme et continu de 9 ans, à débuter dans les 12 mois suivant l'achèvement ou l'acquisition.
• Interdiction de louer à un membre de son foyer fiscal, qu'il soit ascendant ou descendant jusqu’au 2e degré.
• Respecter les plafonds de loyers (intermédiaire, social, très social) et de ressources des locataires, définis selon la catégorie du logement et précisés par décret.
• Respecter la performance environnementale requise.
• Respecter les obligations déclaratives spécifiques auprès de l’administration fiscale (via un formulaire d'engagement spécifique lors de la déclaration de revenus) et conserver les justificatifs (bail, DPE, factures de travaux, quittances de loyer, etc.).

Découvrez les programmes neufs éligibles au dispositif Jeanbrun

Nos conseils pour réussir votre investissement locatif

Le dispositif Jeanbrun permet certes de bénéficier d’un avantage fiscal intéressant, mais il doit s’inscrire dans une vraie stratégie patrimoniale. L’investisseur doit privilégier une approche patrimoniale globale, en évaluant l’emplacement du programme immobilier, la qualité du bien et la demande locative afin de garantir la rentabilité, la pérennité et la valeur à long terme de son investissement.

Pour les investisseurs intéressés par la transmission ou la sauvegarde de biens patrimoniaux incompatibles avec le statut du bailleur privé Jeanbrun, des dispositifs spécifiques comme la loi Malraux ou la loi Monuments Historiques restent accessibles. Nous consulter pour réaliser un bilan patrimonial personnalisé.

Capital-Patrimoine vous accompagne dans votre projet

Vous avez des projets d’investissement locatif ? Vous souhaitez savoir si ce dispositif est adapté à votre situation ? Les conseillers en gestion de patrimoine de Capital-Patrimoine vous accompagnent à chaque étape de votre projet immobilier, de la sélection du bien jusqu'à l’optimisation fiscale de votre déclaration de revenus fonciers.

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